wtorek, 22 listopada 2016

Wyposażenie wnętrz - skąd czerpać inspiracje

Moim zdaniem budując dom trzeba mieć od samego początku wybraną jego stylistykę i być jej wiernym do samego końca. Dzięki temu dom będzie wyglądać na spójny i przyjemny dla oka. Zaczęłam od przeglądania zdjęć z katalogów, czasopism, a także internetu. Również zwracałam uwagę na wnętrza w filmach i serialach. Po ogólnym rozeznaniu

piątek, 18 listopada 2016

Projekt fundamentów


Jak tylko otrzymałem wyniki badań geotechnicznych od razu zabrałem się za projektowanie fundamentów. Miało być klasycznie, czyli żelbetowe ławy fundamentowe. Tu już na etapie obliczeń zaprocentowało wykonanie badań. Okazało się, że projektowany budynek jest tak lekki, a grunt na tyle dobry, że wystarczą ławy o szerokości zaledwie 25cm! Teoretycznie mógłbym tak zrobić

Warunki Zabudowy - ostatni wgląd w projekt dokumentu

To znaczy mamy nadzieję, że ostatni i lada chwila (może tydzień - maks dwa) dokument oficjalnie trafi w nasze ręce. Tak jak pisałam wcześniej (o tu) Mąż był w Urzędzie Gminy i spojrzał na to co mieli do pokazania. Póki co nie ma żadnych problemów, a warunki które przedstawia nam Urząd nie kolidują z naszymi planami. Jak już oficjalnie dostaniemy decyzję o WZ to napiszę co zawiera i czemu to aż tak długo trwało.

Pozdrawiam
E.

piątek, 11 listopada 2016

Warunki Zabudowy - oczekiwania ciąg dalszy

W tym tygodniu minęły 2 miesiace od złożenia w Urzędzie Gminy wniosku o warunki zabudowy. Dzis otrzymaliśmy pismo, że urząd ma już komplet "materiału dowodowego" do wydania nam WZ. Zaś my możemy zapoznać się ze wszystkimi dokumentami i zglosić swoje wątpliwości  w ciągu 7 dni. Pojedziemy, zobaczymy. Jeśli nie będziemy mieć żadnych zastrzeżeń, to można się spodziewać, że decyzja będzie do odbioru za jakieś 2 tygodnie.

Pozdrawiam
E.

wtorek, 8 listopada 2016

Badania geotechniczne - zrobione

Dzisiaj zostały wykonane badania geotechniczne na naszej działce. Wybrałem najtańszą z trzech przedstawionych wcześniej opcji czyli 800 zł netto za 2 odwierty. Przyjechało dwóch panów którzy ekspresowo zrobili odwierty i już na miejscu dowiedziałem się co mamy za grunt. 

Na całej głębokości do prawie 5m same piaski średnie i drobne, brak zwierciadła wody gruntowej. Oznacza to że warunki do budowy są bardzo dobre i bez problemów możemy zrobić drenaż od przydomowej oczyszczalni. Wykonanie jedynie dwóch odwiertów w naszym przypadku okazało się w zupełności wystarczające, bo w obydwu wyniki były bardzo podobne. 

Dokumentacje papierowa z wynikami dostaniemy za kilka dni i wtedy będzie można zaprojektować fundamenty.


Pozdrawiam
K.

Projekt indywidualny cz.5/5 - instalacje

  • Instalacja elektryczna

Instalacja elektryczna to dla mnie najtrudniejszy temat, bo najsłabiej się na tym znam. Dlatego musimy zlecić wykonanie kompletnego projektu specjaliście. Ale nie tak od razu :) zrobiliśmy już pierwszy szkic, gdzie mają stać i jakie urządzenia elektryczne, gdzie potrzebujemy oświetlenia i gdzie mają być włączniki. Uwzględniliśmy też oświetlenie na zewnątrz, instalacje do dzwonka i wentylatora w łazience, okapu kuchennego, wyprowadzenie zasilania (na przyszłość) do bramy wjazdowej, itp. Taki podkład to dobry punkt wyjścia dla projektanta i pewność dla nas, że wszystko będzie tak jak chcemy.
  • Wentylacja

Rozważaliśmy wentylację mechaniczną z rekuperacją. Jest to ciekawe rozwiązanie, które bardzo łatwo można zastosować w domu ze stropem drewnianym. Jednak po przeczytaniu połowy Internetu doszliśmy do wniosku, że na zrobienie tego porządnie nas w tej chwili nie stać. W to miejsce wolimy zrobić prawidłową wentylację grawitacyjną. Największą zaletą (oprócz ceny) wentylacji grawitacyjnej jest jej bezobsługowość i zerowe koszty eksploatacji.
  • Instalacja sanitarna

Instalacja kanalizacji sanitarnej w tak małym budynku jest banalnie prosta. Składać się będzie zaledwie z kilku podejść i prostej rury odprowadzającej ścieki poza budynek prosto do przydomowej oczyszczalni ścieków. Do naszej działki nie jest doprowadzona kanalizacja, więc oczyszczalnia jest praktycznie jedyną opcją (alternatywne szambo szczelne nie jest opłacalne w dłuższym okresie, mimo że jest tańsze w zakupie).
  • Instalacja centralnego ogrzewania

Jako podstawowe źródło ciepła skłaniam się ku zastosowaniu kotła na eko groszek z podajnikiem. Wydaje się, że jest to rozwiązanie jednocześnie ekonomicznie i wygodne, ale ostateczna decyzja jeszcze nie zapadła. Pomieszczenia będą ogrzewane zwykłymi grzejnikami. Nie jestem zwolennikiem ogrzewania podłogowego,ze względu na cenę i kłopotliwy remont. Z mojego skromnego doświadczenia wynika, że wszystko się kiedyś zepsuje. Dlatego zakładam, że instalacje ogrzewania trzeba będzie kiedyś wymienić lub naprawić. A wtedy będę wolał wymieniać grzejniki niż podłogowe.
  • Instalacja wody użytkowej

Instalacja ciepłej i zimnej wody ma być równie prosta jak pozostałe. Ciepła woda będzie podgrzewana w zbiorniku cwu i rozprowadzana równolegle z wodą zimną do wszystkich punktów. Jedyny bajer jaki zakładam to możliwość późniejszej rozbudowy o instalację solarną. W lecie nie ma nic lepszego do podgrzewania wody.

Podsumowanie
Jak widać stawiamy na prostotę. liczymy że uda się na tym zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy, a co równie ważne unikniemy montowania modnych ostatnio bajerów "ułatwiających życie" o które trzeba dbać.
Pozdrawiam
K

Spotkanie z geodetą - nowe granice działki


Dzisiaj spotkaliśmy się z geodetą na działce. Zaproszeni byli również wszyscy "sąsiedzi" w celu okazania wznowionych granic. Z sąsiadów stawił się tylko jeden, bez uwag podpisaliśmy protokół i to wszystko z formalności.

Co do samych granic, okazało się, że z jednej strony pole sąsiada całkiem sporo weszło na naszą działkę co widać na poniższym zdjęciu. Jak ustalił geodeta, stało się tak dlatego, że na tej stronie działki nigdy nie było wkopanych kamieni granicznych, chociaż granice na mapach zostały wytyczone już w XIX wieku (!).  Całe szczęście, że wznawiamy granice, bo można by było z budową wejść na działkę obok...


Teraz musimy poczekać jeszcze na zakończenie formalności. Geodeta zgłosi do wydziału geodezji konieczność aktualizacji mapy i powierzchni (przybyło nam 60m2 ale to dlatego że kiedyś powierzchnia była podawana z mniejszą dokładnością), oraz wykonaną mapę do zatwierdzenia. Wszystko potrwa maksymalnie miesiąc.

Pozdrawiam
K.

Warunki Techniczne przyłączy - odpowiedź z energii

Na warunki czekaliśmy prawie miesiąc. Przyszły razem z gotową do podpisania umową i wyceną wykonania przyłącza w wysokości 829,22 zł netto. Czas na wykonanie przyłącza (docelowego, z którego będzie też zasilana budowa) to aż 14 miesięcy od daty podpisania umowy, a umowę można podpisać dopiero gdy będziemy mieli pozwolenie na budowę. 

Trochę długo, ale nie mamy wyboru. Pozostaje tylko mieć nadzieję, że uda się wszystko zrobić szybciej.

Pozdrawiam
E

Projekt indywidualny cz. 4/5 - konstrukcja

Jak już wspominałem wcześniej konstrukcja budynku będzie prosta. Ściany nośne murowane z gazobetonu 24cm, ściany działowe z gazobetonu 12cm. Fundamenty projektuje jako klasyczne ławy fundamentowe, ze ścianami fundamentowymi z bloczków betonowych. Na ścianach, w tym również szczytowych będzie wieniec żelbetowy, który ma pełnić jednocześnie funkcję nadproży okiennych i drzwiowych, oraz zastąpić murłatę. Konstrukcja stropu na belkach drewnianych podobna do stropu w budynku szkieletowym. Konstrukcje dachu planuje zbudować z prefabrykowanych wiązarów drewnianych (dzięki temu nie trzeba robić ściany kolankowej). Schody na poddasze również będą drewniane, ponieważ betonowych nie da się oprzeć na stropie drewnianym.


To pokrótce wszytko o głównej konstrukcji budynku. Jest tak uproszczoną jak tylko się da i bez żadnych zbędnych elementów. O szczegółach napiszę następnym razem.
Pozdrawiam
K.

Badania geotechniczne - oferty

Jaki jest koszt wykonania badań gruntu? Znalazłem w Internecie 3 okoliczne firmy z tej branży, zadzwoniłem i oto co się dowiedziałem:
Firma 1: wykonują 2 odwierty o głębokości 5m pod dom + 1 odwiert o głębokości 3m pod drenaż rozsączający przydomowej oczyszczalni ścieków. Termin realizacji 2 tygodnie, koszt 1200 zł netto,
Firma 2: wykonują 2 odwierty pod dom gł. 5m, pod drenaż nie ma potrzeby jeśli jest blisko, termin 2 tygodnie, koszt 800 netto,
Firma 3: wykonują 4 odwierty pod dom gł. 6m + 4 pod drenaż gł. 3m. Termin 2 tygodnie, cena 1800 netto.

To właściwie ile tych odwiertów potrzeba? Myślę, że pod mały dom w prostych warunkach gruntowych wystarczą 2. Jeżeli grunty są nie pewne lub dom jest duży to sugeruje wykonać więcej.

Pozdrawiam
K.

Projekt indywidualny cz. 3/5 - architektura

Razem z Żoną jesteśmy umysłami ścisłymi, więc z natury na pierwszym miejscu stawiamy na funkcjonalność (i niestety też koszty). Dlatego część architektoniczna projektu zawiera wiele kompromisów i jest niejako efektem projektu konstrukcyjnego.

Pod pojęciem części architektonicznej projektu budowlanego rozumie się rozkład i aranżacje pomieszczeń, rozmieszczenie drzwi i okien, kształt budynku i wygląd elewacji. Kształt działki wymusza podłużny układ budynku a jednocześnie z rozkładu pomieszczeń wynikła mała ilość okien od południa (niestety inaczej się nie dało) i brak okien od północy. W zamian za to chcemy zapewnić swobodny dostęp światła do wnętrza w kierunku wschód-zachód. Elewacje zwyczajnie wyszły same po rozrysowaniu pomieszczeń. Nie wyszło źle, więc tak zostawiamy bez kombinowania.


Projektowane zagospodarowanie działki znów podyktowane jest jej małą szerokością. Dom będzie ustawiony po środku tak. aby spełnić minimalne odległości od granic. W kierunku podłużnym działki odległość od drogi dyktują warunki zabudowy - min. 15m - do tego dodamy parę metrów na zapas, tak żeby od frontu można było zamontować drenaż rozsączający przydomowej oczyszczalni ścieków.

Przed domem planujemy jeszcze tylko podjazd do garażu i chodnik do drzwi. Na tym koniec części architektonicznej - ma być prosto i funkcjonalnie (i tanio).

Zapraszam do przeczytania pozostałych części:
Projekt indywidualny cz. 1/5 – początek
Projekt indywidualny cz. 2/5 - składniki
Projekt indywidualny cz. 4/5 - konstrukcja
Projekt indywidualny cz.5/5 - instalacje



Pozdrawiam
K

Projekt indywidualny cz. 2/5 - składniki

Stworzenie kompletnego projektu budowlanego to zadanie dla architekta, konstruktora, elektryka i instalatora. Jeżeli ktoś nie zna się na projektowaniu to odradzam robienie projektów indywidualnych. Na pewno będzie drożej niż projekt gotowy, a nie koniecznie lepiej. Dlaczego? Nad projektem gotowym pracuje wyspecjalizowany zespół projektantów różnych branż udoskonalając i dopasowując się wzajemnie na styku architektura-konstrukcja-instalacje. Natomiast w projekcie indywidualnym ta współpraca wcale nie jest tak łatwa i oczywista, a na wykonanie i dopracowanie projektu który będzie zrealizowany tylko jeden raz nikt nie poświęca tyle czasu.*

Tak. Czy inaczej, nasz projekt będzie indywidualny. Samodzielnie mam zamiar zrobić cała robotę konstruktora i architekta, częściowo też instalacje c.o. i wod-kan. Pracy jest przy tym dużo ale mam nadzieję że się opłaci w dwojaki sposób: po pierwsze finansowo; po drugie będzie dokładnie tak jak chcemy.

*Dla osób które mimo wszystko chcą mieć projekt indywidualny polecam poszukanie dużego i dobrego biura projektowego, które kompleksowo zrobi projekt że wszystkimi branżami.

Zapraszam do przeczytania pozostałych części:
Projekt indywidualny cz. 1/5 – początek
Projekt indywidualny cz. 3/5 - architektura
Projekt indywidualny cz. 4/5 - konstrukcja
Projekt indywidualny cz.5/5 - instalacje
Pozdrawiam
K

Warunki Techniczne przyłączy - odpowiedź z wodociągów

Wydanie warunków trwało tydzień i nie kosztowało nic. W warunkach podana jest minimalna średnica przyłącza, zaś o kanalizacji tyle, że ma być lokalna.

Samo wykonanie przyłącza też zapowiada się łatwo, ale możemy je zrobić dopiero po otrzymaniu warunków zabudowy. Na tą chwilę musimy z tym cierpliwie czekać.

Pozdrawiam
E

niedziela, 6 listopada 2016

Projekt indywidualny cz. 1/5 – początek

Jak już wiecie, zdecydowaliśmy się na indywidualny projekt domu. Mogłoby się wydawać, że zaczęliśmy od końca, bo od określenia jakie funkcje powinny mieć pomieszczenia a także je urządzaliśmy.  Ale właśnie dzięki temu mogliśmy określić dość dokładnie minimalne wymiary pomieszczeń – szczególnie tych, których urządzenie najwięcej kosztuje, czyli kuchni i łazienki.

A tak prezentowała się nasza lista odnośnie pomieszczeń na parterze:
- wiatrołap - niewielkie pomieszczenie z ławką, miejscem na buty i kurtki używane odpowiednio do pory roku. Z wiatrołapu koniecznie wejście do kotłowni/garażu,
- salon - funkcja wypoczynkowa do spędzania wolnego czasu i przyjmowania gości. Miejsce na stół z krzesłami, sofę, regały, na ścianie miejsce na rzutnik, drzwi balkonowe, w przyszłości kominek,
- kuchnia - meble kuchenne zaś z agd lodówka, piekarnik, płyta gazowa, okap i zmywarka. Stół z krzesłami, w przyszłości kredens. Okno na ogród i drzwi na taras. Jedno okno przy blacie roboczym,
- spiżarnia - regały i półki na przechowywanie produktów spożywczych, przetworów oraz rzadziej używanych sprzętów czy też naczyń. Miejsce na butle gazową oraz lodówkę/zamrazarke,
- łazienka - miska ustępowa, umywalka, wanna prostokątna z zasłoną jako prysznic, pralka oraz miejsce do przechowywania kosmetyków, chemii, ręczników i sprzętu do sprzątania,
- mały pokoik jako domowe biuro i biblioteka,
- pomieszczenie gospodarcze pod schodami.

Po określeniu wstępnych wymiarów i kształtu pomieszczeń sporo czasu spędziliśmy nad ich usytuowaniem względem siebie, tak aby zminimalizować powierzchnie nieużyteczne i zmieścić się w prostym, podłużnym układzie konstrukcyjnym. Dodatkowym ograniczeniem jest szerokość działki i minimalne odległości domu do granic (3m i 4m dla ściany bez okna i z oknem).


Układ pomieszczeń na piętrze traktujemy jako drugorzędny – mamy jakieś pomysły, ale na to przyjdzie czas później.

Kolejnym etapem projektowania było rozmieszczenie okien i drzwi. Chcemy mieć jasne wnętrza z naturalnym światłem więc staraliśmy się dać możliwie duże okna.

Na tym skończyła się najłatwiejsza część. Każdy może zrobić to sam na kartce w kratkę. Dalej trzeba stworzyć z tego kompletny projekt budowlany…

Zapraszam do przeczytania pozostałych części:
Projekt indywidualny cz. 2/5 - składniki
Projekt indywidualny cz. 3/5 - architektura
Projekt indywidualny cz. 4/5 - konstrukcja
Projekt indywidualny cz.5/5 - instalacje

Pozdrawiam
K

sobota, 5 listopada 2016

Wybór gotowego projektu

Szukaliśmy. Naprawdę szukaliśmy pośród wielu gotowych projektów tego jednego wymarzonego, tego naszego. I przeglądaliśmy razem i każde z nas z osobna. Żaden nie wpadł nam w oko. Może i jesteśmy wybredni, ale bardzo chcemy by dom był funkcjonalny pod nasze potrzeby.

A to co najbardziej nam się nie podoba w gotowych projektach to, że większość z nich posiada:
- w przypadku domu połączonego z garażem wejście do niego z holu w domu, my byśmy chcieli z wiatrołapu. To samo dotyczy kotłowni. Idealnie gdy z wiatrołapu przez kotłownie do garażu,
- stosunkowo duża powierzchnia korytarza/holu do reszty domu, na którą nie mamy zbytnio pomysłu  w pełni wykorzystać,
- łazienki często nie ustawne, gdy chce się wstawić prostą wannę i pralkę,
- często brak spiżarni przy kuchni, albo jest ona zbyt mała,
- kuchnia otwarta na salon, choć akurat tu problem bardzo łatwo i szybko można rozwiązać,
- widok z okna w kuchni na front i wjazd na podwórko, my chcemy na ogród z dodatkowym wyjściem z kuchni na taras, 
- duża powierzchnia salonu, jak dla nas zbyt duża,
- dodatkowy pokoik na parterze - dotyczy domu z poddaszem użytkowym, taki mały, ale żeby był.

Przy wyborze głównie skupiliśmy się na układzie pomieszczeń na parterze, zerkając tylko na poddasze. Przez pierwszych kilka lat chcielibyśmy zagospodarować parter, a co z góra to się jeszcze zobaczy. Również na wygląd zewnętrzny zbytnio nie zwracaliśmy uwagi. Jedynie tylko co nam się nie podoba to gdy garaż jest wyraźnie wysunięty na przód domu.

Nie pozostaje mi nic innego jak zaprosić Was na kolejną serię wpisów, gdzie pokażemy Wam z czego składa się projekt domu oraz co warto przemyśleć i jakie podjąć decyzje na tym etapie budowy.

Pozdrawiam
E.

Dom tradycyjny w nowoczesnym wydaniu

Zdecydowaliśmy, że nasz dom będzie wykonany w technologii tradycyjnej murowanej z drewnianą więźbą dachową. Jest to rozwiązanie znane od lat i nikomu nie trzeba go przedstawiać. Dom będzie posiadał prosty układ pomieszczeń, dzięki zastosowaniu archaicznego już dzisiaj podłużnego układu ścian nośnych w stosunku do kalenicy. Dodatkowo planujemy strop drewniany ponieważ poddasze ma służyć tylko i wyłącznie jako sypialnia i nie widzimy potrzeby inwestowania do tego w strop gęstożebrowy.

Wygląda to trochę jak powrót do sztuki budowania sprzed lat, wiec gdzie tu nowoczesność? Właśnie tu. Odchodzimy od powszechnego dzisiaj mieszanego układu konstrukcyjnego ścian nośnych na rzecz prostego i sprawdzonego układu podłużnego. Prostota (mam nadzieję) przyniesie oszczędności czasu i pieniędzy. Dzisiaj mamy też możliwość prefabrykacji więźby dachowej i połączenia jej że stropem drewnianym. strop drewniany w tym przypadku posiada wszystkie zalety (wady też) stropu w budynku szkieletowym, czyli szybkość budowy i łatwość układania instalacji. Wiązarów dachowy umożliwia planowanie przestrzeni poddasza bez słupów i swobodna zabudowę ścian z płyt GK. Konstrukcja drewniana generuje też istotnie mniejsze obciążenie na wieniec (nadproża), ściany i fundamenty co przekłada się na oszczędności materiału.

Cały pomysł nie jest rewolucją w budownictwie jednorodzinnym, ale wydaje się najlepszy dla naszych potrzeb. Na tą chwilę biorę się za projektowanie.

Pozdrawiam
K.

Badania geotechniczne - warto wykonać?

Mimo, że badania geotechniczne dla domów jednorodzinnych nie są obowiązkowe to moim zdaniem warto je wykonać. Dzięki temu można zaprojektować fundamenty odpowiednie dla danego domu i warunków wodno-gruntowych. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnego przewymiarowania fundamentów (co zdarza się gdy mamy gotowy projekt i dobre grunty na działce) lub co ważniejsze wykonania za małych fundamentów (gdy niespodziewanie na działce trafi się słaby grunt). Tu ktoś może zarzucić, że koszty poniesione na badania będą porównywalne z potencjalna oszczędnością. To prawda, ale ja wolę spać spokojnie wiedząc co mam pod fundamentem.

Jest jeszcze jeden plus z wykonania badań geotechnicznych. Informacja o gruntach pozwoli dobrać odpowiedni drenaż i izolacje przeciwwilgociową, oraz określić czy jest możliwe wykonanie drenażu do przydomowej oczyszczalni ścieków. Robiąc to na etapie projektowania czy wyceny budowy można uniknąć przykrych niespodzianek i kosztów.

Podsumowując: my na pewno zrobimy badania geotechniczne, a szczegóły poznacie w kolejnych wpisach.

Pozdrawiam
K.

Dom drewniany czy murowany

W internecie można znaleźć wielu producnetów domów drewnianych, którzy oferują gotowe domy, na pierwszy rzut oka, w atrakcyjnej cenie. Początkowo myślalem o właśnie takiej budowie: szybko, tanio i pod klucz. Gdy zacząłęm zagłębiać się w temat, wszystko zaczęło tracić różowy kolor. 

Moje wnioski są takie:
- ceny domów w ofertach są kompletnie nie porównywalne - raz jest wzięty fundament, a raz nie. Raz jest elewacja ze styropianem a raz z wełną... Trzeba naprawdę dużo i dokładnie czytać i uważać na koszty,
- domy drewniane mają dużo większe wymagania co do jakości wykonania głównych elementów, ale co ważniejsze też detali. Firma wykonująca naprawdę musi wiedzieć co robi.Z tego też powodu nie można zbyt wiele zaoszczędzić na materiałach. Zaś wszelkie oszczędności i niedoróbki zemszczą się prędzej czy później,
- dom z drewna wymaga więcej obsługi, konserwacji i uwagi ze strony użytkownika, łatwiej tu o zaniedbania.

Właśnie te trzy główne argumenty przeważyly (mimo wielu zalet domów drewnianych) na korzyść tradycyjnego murowanego.

Pozdrawiam
K.

Warunki Techniczne przyłączy - woda

Przed przystąpieniem do budowy domu trzeba zapewnić, że po wybudowaniu zostanie on podłączony do mediów: przede wszystkim sieci wodociągowej i energetycznej, dodatkowo też kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, gazowej. W naszym przypadku na początek będą tylko pierwsze dwa przyłącza.

Podłączenie wody zaczęliśmy od uzyskania warunków technicznych dla przyłącza z lokalnego przedsiębiorstwa wodociągowego. W naszym PWiK załatwienie sprawy okazało się zupełnie proste. Wystarczyło złożyć wniosek o wydanie WT z podaniem numeru działki. 

Pozdrawiam
K.

Warunki Techniczne przyłączy - energia

Żeby otrzymać WT dla przyłącza energetycznego trzeba było wypełnić wniosek i przesłać do właściwego oddzialu zakładu energetycznego (wszystko można było załatwić przez Internet). Warto na tym etapie mieć już wybrany projekt domu bo we wniosku trzeba podać planowaną moc przyłączeniowa oraz zapotrzebowanie na energię (jeżeli nie ma projektu to trzeba oszacować). Dodatkowo należy załączyć mapkę ze szkicem gdzie na działce ma znajdować się dom.

Samo wydanie WT nic nie kosztuje, ale trzeba było wcześniej uzyskać z Wydziału Geodezji kopię mapy zasadniczej do celów informacyjnych i za nią zapłacić. 

Pozdrawiam
K.

Wniosek o Warunki Zabudowy

Gdy zlecaliśmy geodecie wykonanie mapy do celów projektowych jednocześnie złożyliśmy wniosek do Urzędu Gminy o wydanie Warunków Zabudowy. Terenu naszej działki nie obejmuje żaden MPZP, także ogólną charakterystykę budynku określą Warunki Zabudowy. W momencie składania wniosku mieliśmy przyjętą ogólną koncepcje domu. Dokładnie to co należało określić na potrzeby wniosku, czyli wymiary domu, pochylenie dachu czy też położenie kalenicy względem drogi. Po ich otrzymaniu będziemy mogli ostatecznie domknąć projekt domu.

Czas oczekiwania - bardzo długi. Ponad 2 miesiące. Nie da się tutaj niczego przyspieszyć, po prostu trzeba swoje odczekać. Jedynie jako pocieszenie mogę powiedzieć, że po blisko 6-7 tygodniach oczekiwania warunki są do wglądu i o ile inne inne organy nie wniosą sprzeciwu takie warunki ostatecznie otrzymamy.

Pozdrawiam
E.

piątek, 4 listopada 2016

Geodeta i mapa

Działka, którą kupiliśmy jest w tej chwili praktycznie łąką. Nie udało mi się na niej znaleźć znaków granicznych. Pewnie zarosły pod ziemią, albo zostały wyorane przez sąsiada rolnika. Ponieważ działka jest wąska, chcemy dokładnie znać jej wymiary, żeby przypadkiem nie postawić budynku u sąsiada...

Poszukałem w internecie geodetów z naszej okolicy, wybrałem najtańszego (o cenie usług będzie osobny wpis). Zadaniem geodety jest wznowienie znaków granicznych, czyli odtworzenie słupków betonowych w terenie. Geodeta pobiera z Wydziału Geodezji archiwalne mapy oraz operaty geodezyjne i na ich podstawie ustala lokalizację punktów. I tu pierwsza ciekawostka: mimo iż obecnie mapa prowadzona jest w wersji elektronicznej to i tak wznowienia znaków granicznych trzeba dokonać na podstawie archiwalnych map papierowych, ponieważ mapa elektroniczna powstała przez przerysowanie jej z papierowego oryginału, mówiąc w skrócie*. Czyli w efekcie to co geodeta wyznaczy i pomierzy w terenie, bedzie naniesione na mapę zasadniczą w Urzędzie.

To co zostało zmierzone i zaktualizowane będzie stanowiło potem podkład do projektowania zagospodarowania terenu (czyli kopię mapy zasadniczej do celów projektowych). A wracając jeszcze do wznowienia granic, aby to formalnie było zgodne z prawem geodeta informuje sąsiadów naszej działki o prowadzonych czynnościach geodezyjnych i ustala spotkanie z zainteresowanymi stronami na działce żeby okazać odtworzone granice.

* tak powstają błędy i przesunięcia na mapach, nawet o kilkadziesiąt centymetrów. A przy naszej wąskiej działce może to już mieć znaczenie.

Pozdrawiam
K.

czwartek, 3 listopada 2016

Budowa domu na działce rolnej

Na tą chwilę jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami 21ar łąki, które w ewidencji gruntów opisane są jako działka rolna. I co dalej? Jak się na tym wybudować? Na początek trochę teorii i ostrzeżenia czego unikać, w razie gdyby ktoś miał takie same szalone pomysły jak i my.

Przed zakupem działki rolnej na której planujemy się budować trzeba sprawdzić sporo różnych rzeczy.
Po pierwsze czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Informacji można zaczerpnąć z Urzędu Gminy. Jeżeli plan istnieje istnieją dwie możliwości:
A. przeznaczenie działki jest budowlane - w takim wypadku można dokonać wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i po kłopocie
B. działka jest przeznaczona na cele rolnicze, a nie jest się rolnikiem (więc nie można budować "zagrody") - tej opcji nie polecam, bo żeby się tam wybudować trzeba zmienić PZP a to jest prawie nie możliwe*

Jeżeli nie ma MPZP to znów są dwie opcje:
A. Klasa ziemi jest od I do III (informacja o tym powinna być w rejestrze gruntów lub księdze wieczystej) - tu wymagane jest stworzenie MPZP w którym grunty będą przeznaczone na nie rolnicze, czyli jest to znów opcja prawie nie możliwa*
B. Klasa ziemi jest od IV do VI - tutaj należy uzyskać warunki zabudowy** które zmieniają przeznaczenie działki na budowlaną i już.

*jednak jest wyjątek: jeżeli działka leży w granicach administracyjnych miasta powyższe przepisy nie obowiązują i można przekształcić działkę na cele nie rolnicze.
**tu jest komplikacja: żeby w takim wypadku uzyskać WZ działka musi spełniać szereg warunków: działka musi spełniać kryterium "dobrego sąsiedztwa" i mieć dostęp do drogi publicznej, tzn: działka musi sąsiadować bezpośrednio z drogą publiczną i ponadto przy tej samej drodze muszą znajdować się już inne zabudowania nie zagrodowe które.

Z grubsza to tyle. Procedura na pierwszy rzut oka odstrasza, ale mam nadzieję że da się ją przejść. Przed zakupem działki trzeba wszystko to sprawdzić dokładnie, żeby nie trafić w ślepy zaułek. My znajdujemy się w opcji bez MPZP z klasią ziemi V, i spełniamy warunki opisane pod dwoma gwiazdkami**. Następny etap to złożenie wniosku o wydanie Warunków Zabudowy.

Pozdrawiam
K.

Zakup działki cz. 4/4 - Formalności związane z zakupem

Gdy zdecydowaliśmy, że działkę kupujemy i uzgodniliśmy cenę zakupu z właścicielem konieczne było spotkanie u notariusza i sporządzenie aktu notarialnego. Do notariusza musieliśmy dostarczyć kserokopie dowodów osobistych, potrzebne do stworzenia umowy. 

Natomiast oprócz pieniędzy, które przekazaliśmy właścicielowi działki, ponieśliśmy dodatkowe koszty u notariusza. W ich skład wchodziło:
- koszt sporządzenia aktu,
- wpis praw do księgi wieczystej,
- podatek od czynności cywilno-prawnych 2%,
- wynagrodzenie dla notariusza.

Co razem wyszło nas 1 380,00 zł

Ponadto po podpisaniu aktu musieliśmy udać się do Urzędu Gminy, w celu ustalenia wysokości należnego podatku rolnego od posiadanej ziemi. Ponieważ ziemia jest klasy V opłata wynosi 0,00zł z czego bardzo się cieszymy:)

Zapraszam do przeczytania pozostałych części:
Zakup działki cz.1/4 - Określenie potrzeb 
Zakup działki cz. 2/4 - Gdzie i jak szukać?
Pozdrawiam
E.

Zakup działki cz. 3/4 – Co sprawdzić przed zakupem?

Gdy braliśmy na poważnie zakup konkretniej działki to przeszliśmy do sprawdzenia następujących informacji o niej:

- czy działka w rejestrze gruntów widnieje jako rolna czy budowlana, można to sprawdzić w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy,
- czy daną działkę obejmuje MPZP i jakie jest przeznaczenie tej działki - informacje w Urzędzie Gminy,
- czy poprzedni właściciel nie posiada już Warunków Zabudowy dla tej działki, a jeśli tak to co zawiera dokument,
- w Wydziale Geodezji sprawdziliśmy kształt oraz powierzchnię działki, a także jej dostęp do drogi publicznej,
- czy przy takiej powierzchni działki zmieścimy nasz wymarzony dom i czy da się go odpowiednio ustawić,
- w przypadku działki rolnej jaka to klasa gruntu, także do sprawdzenia w Wydziale Geodezji,
- sprawdziliśmy wpis w Księdze Wieczystej, czy rodzaj i powierzchnia działki zgadza się z danymi w Rejestrze Gruntów oraz czy jest wpis o hipotece - możliwość sprawdzenia tego wszystkiego przez internet,
- czy na działce znajdują się punkty graniczne, jeśli nie są widoczne to trzeba będzie je wznowić, co się wiąże z dodatkowymi kosztami,
- czy działka jest uzbrojona w media* lub wydane są warunki przyłączeń,
- czy były przeprowadzone badania geotechniczne oraz jaki jest grunt. Jeśli teren jest podmokły to może drogo nas kosztować budowa samego fundamentu domu,
- kto sprzedaje działkę - właściciel czy też pośrednik, pamiętajmy że pośrednik zawsze sobie dolicza. Bezpośrednio u właściciela będzie taniej plus możliwość targowania ceny:). Również czy sprzedający to osoba fizyczna czy też firma lub gmina. W pierwszym przypadku zapłacimy 2% podatku od kwoty kupna, ale w drugim już 23% VATu.

* jeżeli działka nie jest uzbrojona, ale media są w promieniu ok. 100m, to nie ma problemu. Warto dopytać o koszty przyłączeń mediów u lokalnych dostawców.

Zapraszam do przeczytania pozostałych części:
Zakup działki cz.1/4 - Określenie potrzeb 
Zakup działki cz. 2/4 - Gdzie i jak szukać?
Zakup działki cz.4/4 - Formalności związane z zakupem

Pozdrawiam
K.

środa, 2 listopada 2016

Działka rolna a działka budowlana

Dzisiaj postaram się po krótce opisać różnice między działka rolna a budowlana. W praktyce różnicy praktycznie nie ma żadnej. To znaczy zarówno działka rolna jak i budowlana mogą mieć lepszą lub gorszą lokalizację cz ukształtowanie terenu. Na obu mogą być też dobre lub słabe grunty (w sensie budowlanym), obie mogą być zarośnięte krzakami lub pustą łąka. Różnica tkwi w zapisie formalnym o przeznaczeniu działki jaki znajduje się w rejestrze gruntów i księdze wieczystej. Ten zapis robi spora różnice jeżeli na działce chcemy postawić dom, a każdy rodzaj działki ma swoje wady i zalety. Oto one:

Działka rolna:
+ Tańsza w zakupie niż budowlana,
+ Ma niskie lub zerowe podatki od nieruchomości,
+ Zwykle teren nie zabudowany, nie zalesiony itp, czyli pusty w sam raz pod budowę,
- w świetle obowiązującej od 2016 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie można kupić działki rolnej nie będąc rolnikiem jeżeli jej powierzchnia przekracza 0,3ha,
- nie można też wydzielić takiej działki z innej, większej,
- dostępność takich działek jest mocno ograniczona,
- nie na każdej działce rolnej można postawić dom nawet jeśli się jest jej właścicielem - o tym będzie więcej w kolejnym wpisie,
- zwykle działka jest nie uzbrojona.
Generalni budowa na działce rolnej wymaga więcej formalności do załatwienia ale może wyjść to taniej niż zakup działki budowlanej.

Działka budowlana:
+ Nie wymaga odrolnienia więc z góry wiadomo że będzie można na niej budować,
+ Często znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie mediów albo jest już uzbrojona,
+ Można kupić działkę o dowolnej powierzchni bez spełniania dodatkowych wymogów,
- cena zakupu i podatek od nieruchomości są wyższe niż dla działki rolnej,
Wynika z tego że największą zaletą przy zakupie działki budowlanej jest pewność że można będzie na niej budować i nie generuje to dodatkowych kłopotów, ale trzeba za to sporo dopłacić.

My zdecydowaliśmy się na działkę  rolną że względu na cenę i lokalizację. Teraz czeka nas papierologia :) zapraszamy do śledzenia naszych postępów.

Pozdrawiam
K.